Adminבשנים האחרונות נראה שכולם מתעסקים בתמ"א 38 והתחדשות עירונית שהפכו לטרנד החם והמדובר ביותר בעולם הנדל"ן בישראל. אם אתם רוצים להבין על מה כל הרעש וללמוד את הפרטים החשובים ביותר אודות המונח הזה (והתחום בכלל), לפניכם הסבר תמציתי שיעניק לכם מושג ראשוני בנוגע אליו.
ברקע לתמ"א 38 עומד התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, שנכנס לתוקף בשנת 1975.
על פי ההערכות, מרבית המבנים שכבר נבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן הזה, שבה הוא הפך למחייב. לכן, כל הבתים שנבנו לפני שנה זאת נחשבים לרעועים ולא עמידים בפני רעידת אדמה חזקה.
עלות חיזוק המבנים והתאמתם לת"י 413 היא גבוהה יחסית. תמ"א 38 מאפשרת קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת. קיצור ההליכים הבירוקרטיים והענקת זכויות בנייה חדשות ומורחבות נועדו להקל על בעלי בתים ישנים ולעודד אותם לבצע חיזוק שלהם.
התמריץ העיקרי לבעלי הבתים המיושנים שאינם עומדים בתקן הישראלי 413 הוא מתן זכויות בנייה מוגדלות. באזורים מבוקשים שבהם ערך הקרקע הגבוה מקפיץ את האטרקטיביות של תמ"א 38 , בעלי דירות ובתים הזכאים להשתתפות בתוכנית, מקבלים מגוון רחב של הצעות שונות לחיזוק הבתים על פי התנאים והאפשרויות במסגרת תוכנית המתאר.
בשנת 2008 התוכנית יצאה לדרך והחלו להתבצע ברחבי הארץ פרויקטים תמ"א 38 על פי מתאר התוכנית. במספר יישובים בארץ, מספר הפרויקטים שמתבצעים זינק בצורה חדה בעקבות היישום המוצלח שלה באזורים אלה.
בין היתר, פרויקטים של חיזוק, שיפוץ ובינוי על פי המתאר של התוכנית החלו בערים רעננה, ראשון לציון, תל- אביב, בת ים, רמת גן, ירושלים, הרצליה, אשדוד וערים נוספות ברחבי הארץ.
הזכאות להשתתפות בתוכנית
הוראות תמ"א 38 קובעות כי הזכאות לתוספת זכויות בנייה מכוח תוכנית המתאר הארצית ניתנת לבניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני ה-1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413.
בנוגע למבנים שהיתר הבניה הרשמי לבנייתם ניתן לאחר תאריך זה, אם נקבע על ידי מהנדס שהם אינם עומדים בתקן הישראלי 413 של עמידות בפני רעידות אדמה, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת היתר הבנייה לגביהם, חלות הוראות התמ"א ללא תוספות זכויות בנייה. תוכנית המתאר הארצית אינה חלה על מבנים הפטורים מת"י 413, כולל מבנים חד או דו קומתיים ששטחם אינו עולה על 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים במרבית הזמן, כגון מחסנים. מעבר לכך, התמ"א 38 אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.
תוכנית המתאר הארצית חלה על מבני מגורים ועל מבנים לשימושים אחרים.
קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה במסגרת תמ"א 38 כפוף לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מטרת ההליך היא למנוע פגיעה אפשרית בחזות ובמרקם הבנוי של העיר או ברווחת תושבי האזור.
אפשרויות הבנייה במסגרת תוכנית המתאר הארצית
בנוגע לזכויות הבנייה המגיעות למבני מגורים במסגרת תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית לאשר אחת או יותר מהאפשרויות הבאות:
- חיזוק המבנה בלבד, ללא כל תוספות והרחבות בנייה.
- סגירה ומילוי של הקומה המפולשת על מנת לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הדירות בקומה הראשונה.
- הקמת עד שתי קומות נוספות בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת. חלופה אחרת היא הקמת אגף נוסף בשטח של שתי קומות בבניין לשם בניית דירות חדשות .
- הקמת קומה חלקית נוספת ששטחה לא יעלה על מחצית משטח הקומה מתחת. השטח ישמש להוספת יחידות דיור או להרחבת גודל הדירות מתחת.
- חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות ( עד 25 מ"ר לכל דירה). התוספת חייבת לכלול ממ"ד ( 12 מ"ר ברוטו ו-9 מ"ר נטו).
עבור מבנים שאינם משמשים למגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת של קומה אחת או אגף חדש בשטח של קומה טיפוסית בבניין הקיים.
אפשרות בנייה אחרת שניתן לממש במסגרת תמ"א 38 היא להרוס לחלוטין את הבניין הקיים שזכאי לחיזוק על פי מתאר התוכנית. תמ"א 38 מאפשרת להקים מחדש לפי זכויות הבנייה החלות על השטח, בתוספת כל זכויות הבניה הנוספות אותן ניתן לקבל במסגרת תמ"א 38.
תוכנית המתאר הארצית מתייחסת גם לנושאים הבאים:
- מעלית- התוכנית מאפשרת הוספה של מעלית,גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים והמקוריים של הבניין.
- חנייה– תמ"א 38 דורשת הוספת פתרון חנייה, לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית, ועבור הדירות החדשות שנבנו והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת, וועדת התכנון והבנייה המקומית רשאית לפטור את הבניין מהחובה הזאת במידה והדבר אינו אפשרי, בהתאם לתנאים המפורטים בתמ"א 38.
- עיצוב הבניין– במידה והוחלט להקים תוספות לבניין, יש לוודא שהן תואמות לעיצוב הקיים.
- תוספת מרחבים מוגנים- במסגרת תמ"א 38 ניתן להוסיף מרחבים מוגנים, גם בצורת ממ"ד ( מרחב מוגן דירתי) וגם בצורת ממ"ק ( מרחב מוגן קומתי).
שינויים שהוכנסו בתמ"א 38
עד עכשיו הוכנסו בתמ"א 38 שלושה תיקונים. נכון לפברואר 2015, הורתה המועצה הארצית לתכנון ובניה על עריכתו של תיקון מספר 4 לתוכנית המתאר הארצית.
לפניכם סיכום תמציתי של התיקונים שבוצעו:
תיקון מספר 1 משנת 2007 מבהיר את הוראות ותנאי התוכנית המקורית, בעיקר בכל הנוגע ליחס שבין תוכניות בנייה מפורטות אחרות לתמ"א 38.
תיקון מספר 2 משנת 2010, מוסיף את האפשרות ליהנות מתוספת זכויות הבנייה המגיעות על פי התמ"א גם במסגרת פרויקט של הריסה ובניה מחדש של הבניין .
תיקון מס’ 3 לתמ"א הוכנס במאי 2013, הרחיב את סל הזכויות המוענקות מכוח תוכנית המתאר הארצית (אפשרות לתוספת 2.5 קומות במקום קומה אחת בלבד כפי שנקבע בתוכנית המקורית), קבע את החלת ההקלות בקווי בניין גם על פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, והסדיר גם כמה שינויים נוספים.
תיקון מספר 4 לתמ"א שכרגע נמצא בשלבי עריכה והכנה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה, נועד לדרבן ולהגביר את השימוש בתמ"א גם על מבני ציבור וגם באזורי הפריפריה. מעבר לכך, הוא נעד לשפר את אמצעי המיגון בבניינים שנבנו לאחר שנת 1980 ולפני שנת 1992, שבה נקבעה החובה להקים מרחבים מוגנים לדירות.