Adminקודם כל יש להבין כי המונח תמ"א 38 מתייחס לתוכנית שלמה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.
תמ"א 38 אלה הם ראשי תיבות תכנית מתאר ארצית שמספרה 38 ועל-פי התוכנית בניינים שנבנו לפני שנת 1980 תכנון שלהם לא לקח בחשבון כי ישראל נמצאת באזור שבר סורי-אפריקאי, דבר שאומר שקיים סיכוי לרעידת אדמה באזור.
בישראל קיימים פרויקטים תמ"א 38 לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה רבים, כאשר מימון לפרויקטים אלו מגיע לא מדיירי הבניין שבו מתוכנן הפרויקט אלא דווקא מהיזם ובחרה שמבצעת בפועל את הפרויקט ומייד נסביר זאת.
בבנייניים שבהם עתיד להתבצע פרויקט לחיזוק מבנה, היזם בונה על גג בית משותף עד שתי קומות נוספות, כאשר מימון לביצוע הפרויקט מגיע ממכירת דירות אלו.
תכנית מתאר ארצית 38 כוללת בתוכה לא רק חיזוק המבנה והוספת עד שתי קומות אלא בנוסף הגדלת שטח של כל דירה בבניין עד ל-25 מטרים רבועים ברוטו, הוספת חדר בטחון, הוספת מעלית, שיפוץ החלק החיצוני של הבית וגם את חלקו הפנימי.
למעשה אם נשווה בית משותף לפני תחילת הפרויקט לבין נראות של אותו הבית, נראה כי הבית במתכנת החדשה נראה כמו בית משותף חדש שנבנה מחדש מיסודות, אך בפועל אין זה כך, כאשר הגרעין זה אותו הבית, אך סביבו נבנו קירות חדשים שהם אלו שבאמצעותם מבצעים בפועל חיזוק המבנה.
וכעת נחזור לנושא המרכזי של המאמר – השקעות נדל"ן בפרויקט תמ"א 38 היא השקעה מניבה ונבונה גם למשקיע מתחיל וגם למשקיעים עם וותק.
אם נשווה מחיר דירה בבית שעבר חיזוק לבין מחיר לאותה הדירה לפני השלמת הפרויקט, נראה בבירור שקיים פער די רציני שלמעשה עצם קיומו מצביע על כדאיות כלכלית להשקיע בדירות בבנייניים בהם עתידה להתבצע תמ"א 38.
הייתי מחלק מחיר לדירה בבניין שכזה לשלוש עלויות שונות:
העלות הראשונה – עלות לדירה בבניין ישן לפני שמישהו בכלל מתעניין בביצוע תמ"א 38 בבניין
העלות השניה – לאחר שדיירי הבניין חתמו על הסכמתם לביצוע פרויקט תמא 38 בבניין, עלות לאותה הדירה הפעם תהיה יותר גבוה מאשר בשלב הראשון
העלות השלישית – לאחר שהפרויקט לחזוק המבנה הסתיים והבניין נראה כאילו נבנה מחדש, עלות של אותה הדירה תהיה עם פעם הכי משמעותי אם משווים בין סעיף הראשון לסעיף השלישי.
אז כפי שאניתן להבין מהתיאור הנ"ל – הכי כדאי למשקיעים לרכוש דירה בבית בו עתיד להתבצע הפרויקט לחיזוק מבנה (תמ"א 38) בשלה הראשון.
נניח ומסיבה כלשהי המשקיע עדיין לא נכנס לעסקה, ללא ספק ניתן להבין שכניסה לפרויקט הזה בשלב השני עדיין כדאית כלכלית ואם הפרויקט כבר בשלבי הסיום או שכבר הסתיים, אז בוודאי ניתן להבין שברגע זה כל דירה תעלה בהתאם למחירי השוק באותו אזור של העיר.